« Ce bien fait du 6 % » — oui, mais du 6 % brut ou net ? L’écart change tout. Voici comment calculer correctement la rentabilité d’un investissement locatif et lire les bons indicateurs.
Rendement brut : le premier filtre
C’est le calcul le plus rapide :
Rendement brut = (loyer annuel ÷ prix d’achat) × 100
Exemple : un bien à 200 000 € loué 900 €/mois génère 10 800 €/an, soit un rendement brut de 5,4 %. Pratique pour comparer vite plusieurs annonces, mais il ignore les charges. Ne vous arrêtez jamais là.
Rendement net : la vérité du terrain
Le rendement net retire les charges réelles du calcul :
- la taxe foncière ;
- les charges de copropriété non récupérables ;
- l’assurance propriétaire non occupant (PNO) ;
- les éventuels frais de gestion locative.
On intègre aussi les frais d’acquisition (dont les frais de notaire) dans l’investissement total. Le rendement net est toujours inférieur au brut — c’est lui qui compte.
Le cash-flow : ce qui reste dans votre poche
Le cash-flow, c’est la différence entre ce que rapporte le bien et tout ce qu’il coûte, mensualité de crédit comprise. Un cash-flow positif signifie que le bien s’autofinance ; négatif, vous remettez au pot chaque mois. C’est l’indicateur de viabilité à long terme.
→ Ouvrir le calculateur de rentabilité locative
Qu’est-ce qu’un « bon » rendement ?
En général, un rendement net supérieur à 4 % est considéré comme correct, mais tout dépend de la ville : un rendement élevé cache parfois une demande locative faible ou un risque de vacance. À l’inverse, une grande ville tendue sécurise les loyers avec un rendement plus modeste. C’est tout l’intérêt de croiser le calcul avec les données par ville avant d’acheter.
La méthode complète en 4 étapes
- Calculez le rendement brut pour présélectionner.
- Recensez toutes les charges annuelles et calculez le net.
- Simulez le crédit (voir le guide du simulateur) pour obtenir la mensualité.
- Déduisez le cash-flow et vérifiez qu’il est soutenable dans la durée.
Calcul théorique basé sur des hypothèses ; il ne prend pas en compte tous les risques et frais réels. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine avant tout investissement.